Le marché immobilier marocain révèle de profondes disparités tarifaires, aussi bien entre les grandes villes qu’au sein d’une même agglomération. Selon le baromètre Agenz du troisième trimestre 2026, Rabat domine le marché des appartements en termes de prix moyens, tandis que Casablanca conserve la première place sur le segment des villas.
Dans l’immobilier, l’adresse fait parfois toute la différence. Et les chiffres sont particulièrement éloquents. A Casablanca, un mètre carré d’appartement à Marina coûte en moyenne 33.380 DH contre seulement 6.326 DH à Hay Arrahma. Autrement dit, pour le prix d’un mètre carré dans le premier quartier, un acquéreur pourrait théoriquement en acheter plus de cinq dans le second.
Cette fracture géographique constitue l’un des principaux enseignements du baromètre immobilier publié par Agenz au titre du troisième trimestre 2026.
L'étude, qui passe au crible les marchés de Casablanca, Rabat et Marrakech, met en évidence une forte segmentation des prix, révélatrice de marchés immobiliers aux réalités très contrastées. Contrairement à ce que pourrait laisser penser le poids économique de Casablanca, c’est Rabat qui affiche le prix moyen au mètre carré le plus élevé sur le segment des appartements. Dans la capitale, celui-ci atteint 18.970 DH contre 15.840 DH à Marrakech et 12.912 DH à Casablanca.
Cette moyenne masque toutefois d’importantes disparités entre quartiers. A Rabat, le quartier administratif arrive en tête avec 25.046 DH/m², suivi du haut Agdal (23.533 DH), de Hay Riad (23.324 DH) et de Souissi (22.686 DH). A l’autre extrémité, Fadesa Nahda affiche un prix moyen de 9.632 DH/m², soit un niveau environ 2,6 fois inférieur à celui du quartier administratif.
Ces différences illustrent à quel point les moyennes calculées à l’échelle d’une ville peuvent dissimuler des situations immobilières très hétérogènes.
Casablanca : Des écarts de prix particulièrement spectaculaires
La métropole économique offre sans doute l’illustration la plus frappante de cette segmentation. Avec un prix moyen de 12.912 DH/m² pour les appartements, Casablanca présente des écarts considérables entre ses quartiers. Marina culmine à 33.380 DH/m², le niveau le plus élevé observé dans les trois villes étudiées sur ce segment. Elle devance Val d’Anfa (24.877 DH), El Manar-El Hank (24.605 DH) et Aïn Diab (23.870 DH). Casablanca Finance City se situe, pour sa part, à 19.935 DH/m².
A l’opposé, plusieurs quartiers affichent des niveaux sensiblement plus accessibles. C’est notamment le cas de Hay Arrahma (6.326 DH/m²), Anassi (6.796 DH/m²) et Hay Albaraka (7.110 DH/m²).
Entre Marina et Hay Arrahma, le rapport de prix atteint ainsi 5,3. Un écart qui montre les limites d’une lecture du marché reposant uniquement sur les moyennes communales.
Sur le segment des villas, Casablanca reprend toutefois la tête du classement des trois villes, avec un prix moyen de 16.681 DH/m². Aïn Diab figure parmi les secteurs les plus chers, à 24.743 DH/m², devant Les Princesses (24.289 DH) et Anfa Supérieur (22.477 DH).
A Marrakech, la géographie des prix révèle également des contrastes prononcés. Le prix moyen des appartements ressort à 15.840 DH/m², un niveau supérieur à celui de Casablanca, mais inférieur à celui de Rabat. Prestigia se distingue avec 27.320 DH/m², devant l’Hivernage (21.963 DH) et la Route de l’Ourika (20.949 DH). A l’autre bout de l’échelle, Azzouzia affiche 6.278 DH/m². Le rapport entre ces deux extrêmes dépasse ainsi 4,3, confirmant l’ampleur des disparités au sein du marché marrakchi.
Concernant les villas, Marrakech affiche un prix moyen de 11.153 DH/m², inférieur à ceux observés à Casablanca et Rabat. Certaines localisations se démarquent néanmoins nettement, à l'image de Rahba Kedima, où le mètre carré atteint 26.442 DH contre 14.475 DH à Golf Argana et 13.862 DH sur la route de Ouarzazate.
Le quartier, véritable unité de mesure du marché
Au-delà des classements, le baromètre souligne la nécessité d’appréhender le marché immobilier à une échelle plus fine que celle de la ville. «Les écarts observés montrent qu’un marché immobilier se lit à l’échelle de la ville, et souvent du quartier», souligne Malik Belkeziz, CEO d’Agenz.Cette réalité pose notamment la question de la pertinence des prix moyens comme indicateurs d’aide à la décision.
Si ces derniers permettent de comparer les grandes tendances entre villes, ils ne rendent pas nécessairement compte des spécificités locales.Pour les acquéreurs comme pour les investisseurs, la localisation précise d’un bien apparaît donc comme un déterminant majeur de sa valorisation. Les écarts constatés rappellent également qu’un marché immobilier ne saurait être considéré comme un ensemble homogène, même à l’intérieur d’une seule agglomération. Pour établir son baromètre, Agenz s’appuie sur les transactions réalisées par son réseau d’agents immobiliers, l’analyse de plus de 10.000 annonces et les expertises effectuées pour ses clients.
La plateforme indique mobiliser plus de 100 agents immobiliers, 50 ingénieurs et data scientists, ainsi qu’une base de plus de 100.000 lignes de données internes.
Les valeurs jugées atypiques ou incohérentes sont écartées à l’aide d’une méthode statistique fondée sur l’écart interquartile. Seuls les quartiers disposant d’un volume suffisant d’observations sont retenus. Il convient néanmoins de souligner que les prix publiés constituent des moyennes observées à partir des données propres à Agenz.
Ils ne représentent donc pas nécessairement l’ensemble des transactions réalisées sur le marché et ne se substituent pas aux référentiels officiels, notamment ceux de la Direction générale des impôts.
