Les mesures de riposte à la pandémie du Covid-19 ont favorisé le commerce en ligne et le travail à domicile, deux tendances qui "pourraient perturber le marché de l’immobilier commercial et représenter une menace pour la stabilité financière", indique une analyse du Fonds monétaire international (FMI).
"Au-delà de ses répercussions immédiates, la pandémie a également assombri les perspectives pour l’immobilier commercial, étant donné l’émergence de tendances telles que la baisse de la demande de vente au détail physique traditionnelle au profit du commerce en ligne, ou de bureaux sous l’effet des politiques de travail à domicile", relève l'étude publiée sur le blog de l'institution financière basée à Washington.
Les deux auteurs de cette étude, Andrea Deghi et Fabio Natalucci, expliquent que l’immobilier commercial pourrait peser sur la stabilité financier au sens large car "ce secteur est étendu; l’évolution de ses prix tend à refléter la situation macrofinancière dans son ensemble; et il est fortement dépendant du financement par l’emprunt". Dans de nombreux pays, les prêts immobiliers commerciaux constituent une part élevée des portefeuilles de prêts des banques.
Dans certains, les intermédiaires financiers non bancaires (par exemple, les compagnies d’assurance, les fonds de pension ou les fonds d’investissement) jouent aussi un rôle important même si les banques demeurent les plus grands fournisseurs de financement par l’emprunt au secteur de l’immobilier commercial à l’échelle mondiale.
"Un choc sur le secteur peut exercer une pression à la baisse sur les prix de l’immobilier commercial, portant atteinte à la capacité de remboursement des emprunteurs et pesant sur les bilans des prêteurs", notent les deux analystes précisant que ces "désalignements des prix amplifient les risques de révision à la baisse de la croissance future du PIB". "En ce qui concerne les répercussions de la pandémie, notre analyse met également en évidence que les désalignements des prix se sont accrus.
Toutefois, contrairement aux épisodes précédents, le désalignement n’est pas dû, cette fois-ci, à l’accumulation d’un endettement excessif, mais à une forte baisse des recettes d’exploitation et de la demande globale d’immobilier commercial", ajoutent-ils.
Avec la reprise de l’économie, cette tendance devrait diminuer. Néanmoins, les changements structurels que le marché de l’immobilier commercial pourrait avoir subis en raison de l’évolution des préférences dans notre société représenteront un défi pour le secteur, soutient les deux experts du FMI.
Une augmentation constante des taux d’inoccupation de l’immobilier commercial de 5% (liée à une évolution des préférences des consommateurs et des entreprises) pourrait ainsi se traduire par une baisse de 15% des justes valeurs après cinq ans.
Évoquant le rôle des autorités dans la lutte contre les risques pesant sur la stabilité financière, les auteurs de l'étude estiment que des taux faibles et un argent bon marché permettront aux entreprises non financières de continuer d’accéder au crédit, contribuant ainsi à la reprise naissante du secteur de l’immobilier commercial.
Toutefois, si cette souplesse des conditions financières favorise une prise de risques excessifs et contribue aux désalignements des prix, les autorités pourront alors se tourner vers leurs instruments macroprudentiels, relève l'étude.
